不動産売却をしたほうが良い時期？
不動産売却時のメリットデメリットを
ご紹介
今ある不動産を売るべきか迷っているならぜひ、
ご覧ください。
不動産売却をしたほうが良い時期とは？？
少しでも高く売りたいなら、
築年数は少ないほどよいと思っていませんか？
住宅は時間の経過によって価値が下落し、
15年以上経過するとほとんど価値がないと
みなされる場合もありますが、
築浅がよいとは一概には言えません。
そもそも新築で購入したばかりの物件で、
住んだ時点で一気に値段は落ちるため、
ローンだけが残ってしまうという問題もあります。
また、住宅が戸建てかマンションかによって、
売り時は若干変わるため注意が必要です。
昨今物件の価値が上がっていたり、
土地の値段が上がっていたりと
築年数が古くても売れる物件が多いです。
ただ、マンションは戸建てよりも住宅部分が多く、
土地部分が少ないため、
経年劣化による価値減少の割合が大きいとも言われています。
売れないと思っていた物件も
高く売れる場合があるため一度査定をすることをおすすめです。
所有期間は5年以上経過してからが良い
不動産売却によって得た利益は譲渡所得に該当し、
所得税と住民税がかかります。
この負担を減らすためにも、税率が下がる所有期間5年以上が
経過してから売却することがおすすめです。
所有期間5年以下の不動産は短期所有とみなされ、
譲渡所得は所得税が30%、
住民税が9%が課税されます。
所有期間が5年を超えた長期所有の不動産は、
所得税が15%と短期所有の半分であり、
住民税も5%と軽減されています。
1～3年程度で売るなら少しでも価格の下がらないうちに
短期所有の区分で売るという方法もありますが、
長期所有になりそうなら、
税率が下がるまで待つとよいでしょう。
ただし、課税対象となるのはあくまで譲渡所得が発生した場合であり、
売却時のコストが売却価格を上回るようなら
利益は出ていないことになるため、課税対象にはなりません。
利益が出ず非課税で済むなら、
所有区分に関係なく、早めに手放してもよいでしょう。
今築年数が古い物件が売れる？
今築年数が古い物件が売れることをご存じですか？
例えば、親が40年前に1,000万円で買った土地を、
今に換算すると2,500万円の価値が有るとした場合、
その額で売却すると1,500万円の譲渡益が発生し、
これに対し約20％譲渡所得税が課税されるので、
約300万円も納税が必要になります。
“相続した空き家の3,000万円控除”を適用させると 譲渡益1,500万円-3,000万円＝▲1,500万円となるため、 納税額は“０円” になります。
この控除を使う為の要件はいくつかあり主に・・
相続してから３年が経過する年の年末までに
売却すること
昭和５６年５月３１日以前に
建築された建物の売却を含むこと
が基本要件です。
では、築年数が古い相続物件の適正売却はどうでしょう？
相続した不動産の最適な売却時期
不動産は購入だけではなく、
相続によって取得することもあります。
購入でも相続でも自己所有の
不動産なら同じと考える人は多いですが、
売却に関してはポイントが異なるため注意が必要です。
相続した不動産はいつ売却するとよいのか、
適切な時期を知っておきましょう。
【3年以内】取得費加算の特例を受ける場合
売却時の利益にかかる税金を軽減させたいなら、
相続してから3年以内に売却することがおすすめです。
3年以内の売却なら、
「取得費加算の特例」を受けることができ、
税負担を引き下げることができます。
特例を使うことで相続税の一部が所得税から控除されるため、
相続税が大きいほど、
つまり物件価値が高いほど節税効果は高くなります。
空き家になってしまうならすぐに売却する
もし、相続した家を誰も使わず、
空き家になってしまうなら速やかに売却しましょう。
空家であっても所有している以上
固定資産税はかかり続け、
コストは常に発生しています。
また、放置して家の状態が悪くなると、
自治体から害の大きい特定空き家に指定され、
固定資産税の軽減措置が
受けられなくなる場合があります。
空き家のまま放置すると家は荒れ、
いざ売却しようと思った時に大幅に
価値が下落しているということも少なくありません。
誰の手も入っていない家はすぐに傷んでしまうため、
空き家になるなら早めに売却できるよう動き出しておきましょう。
不動産買取のメリット・デメリット
ここからは、仲介の場合と比較した際の、
買取のメリット・デメリットを
次のとおりご紹介します。
■買取のメリット
①仲介手数料がかからない
買取の場合は、不動産会社が買主となるため、 仲介手数料が不要となります。
②早期に現金化できるため、
その後のスケジュールが立てやすい
買取の場合は、不動産会社が直接購入をおこなうことから 売主の希望条件に沿った売却手続で進めることが 可能となり、売却後のスケジュールが決まっている 売主にとっては、大きなメリットがあるといえます。 特に、住まいの買い換え先が決まっている場合や 相続税の納税期限が決まっている場合など 不動産をできるだけ早く現金化したい場合には、 仲介より買取の方が早く売却手続きが 完了できるためおすすめです。
③設備修復責任や契約不適合責任が免責
通常、仲介の取引においては、 売主には設備修復責任や瑕疵担保責任の義務が発生し、 不動産の引渡し完了後、 一定期間内に不動産の瑕疵（欠陥や不具合など）や 設備の故障が見つかった場合には、 売主の負担で修復をおこなうことが必要となります。 一方で、買取での売却の場合は、 不動産会社が買主となることで、 瑕疵や設備不具合を踏まえた上で、 購入しますので、売主の義務となる設備修復責任や 瑕疵担保責任を免責とした契約条件が多く、 後の面倒なトラブル発生のリスクを 回避することが可能となります。
④内覧の必要がない
仲介での売却の場合は、 購入希望者の内覧希望はできるだけ受け付けて、 都度、内覧をしてもらわなければなりません。 一方、買取の場合は、不動産会社が 現地確認などをおこない、 その後は、内覧の必要がありません。 そのため仲介の場合に比べて時間や 労力の負担が軽減できます。
⑤様々な種類の不動産の買取が可能
土地・一戸建て・マンションなどの 一般的な不動産だけでなく、 個人のお客様の購入見込みが低い、 土地面積が大きい広大地やアパート一棟なども 買取してくれることがあります。 また、買主である不動産会社は、 購入した不動産に建物を建築したり、 リノベーションなどの付加価値をつけた上で、 再度販売することを前提としていますので、 仲介の場合のように建物が破損していたり、 室内の使用状況がよくない状態の 個人のお客様が興味を 示し難い不動産の場合でも 買取をしてくれることがあります。
⑥近隣の周囲の人に知られる可能性が低い
仲介での売却の場合、インターネット媒体への掲載、 新聞の折り込みチラシの配布などの各種広告媒体を 通じて広く広告・販売活動をおこないます。 一方、買取での売却の場合は、 買主である不動産会社と直接取引をするので、 販売活動が不要となるため周囲に 不動産を売却していることを知られる 可能性が低いといえます。
■買取の場合のデメリット
①仲介による売却の場合により、
売却価格が低くなる可能性がある
前述のとおり不動産会社は、 購入した不動産に付加価値をつけた上で、 再度販売することを前提として購入（買取）をおこないます。 そのため再度売却（販売）する際のリスクや事業経費を想定するため、 不動産の状況に応じた買取価格となってしまうことがあります。 また、売主の売却ご希望条件に沿った、 売却スケジュールで進めることや 前述の設備修復責任・契約不適合責任を 免責とする契約条件とするなど 売主に大きなメリットとなる反面、 そのリスクを不動産会社が負担するため、 仲介の場合と比較すると一般的には売却価格が 低くなることがあるのです。
②不動産によっては買取ができない場合もある
買主である不動産会社は、 購入した不動産に建物を建築したり、 リノベーションなどの付加価値をつけた上で、 再度販売することを前提としていますので、 建物が破損していたり、室内の使用状況がよくない状態の 不動産でも大抵は買取が可能となりますが、 再建築が不可能な不動産や擁壁が老朽化している不動産など、 再度販売することが難しいと判断される場合には 不動産会社による買取ができないこともあります。
～まとめ～
不動産の売買は担当者の力量で
8割決まると言われています。
優秀な担当者であれば、多少条件の悪い物件でも
買い手を見つけることができるものです。
そのためなかなか不動産が売れないときには、
不動産会社を変えることも検討することも大切になります。
しかし、専任媒介契約を結んでいると、
3カ月は契約を解除することができないのでご注意ください。
三和エステート株式会社なら自社売買で
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契約解除後、最短3日で売却することもできます。
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