こんな場合はどうする？
早期不動産売却のよくある悩みを
ご紹介。
不動産を売却する場合に、そもそも売却をするのかどうか、
できるのかどうか悩むこともあるかと思います。
ここではよくある事例を2つご紹介します。
売却金額でローンを完済出来ない
場合とはどんなケース？
①もしオーバーローン状態になってしまったら
どうなってしまうのか・・・。
そもそもオーバーローンとは、不動産売却の利益より、
住宅ローンの残債の方が多く残ってしまっている
状態のことです。
ローンがオーバーしているのでオーバーローンと言います。
このままでは、不動産を売りに出しても、
住宅ローンを返済できず、
抵当権が外せないので、買う人は誰もいません。
ですので、どうしても不動産を売りたい場合は、
物件の売却利益に貯金を足して残債を
返却しなければなりません。
それで返済できれば良い方です。
新居分と一緒に返済する
住み替えローン？
売却した住宅と、新居のローンを合算して返済していくのが
住み替えローンです。
残債を新しい住宅ローンと一緒にしてしまうから、
当然、返済額も高くなりますし、
金融機関の審査も厳しくなってしまいます。
これで、売りに出した住宅の抵当権は抹消してくれますが
新居の月々の返済が更に高額になってしまうのは
避けられません。
借金を借金で返しているようなものですので、
これを利用するには周到なシミュレーションが必要かと考えます。
任意売却をすることで、ローンが返済できることもありますが
どうしても住宅ローンが払えなくなった時は、
債権者である金融機関は強制競売に訴えて
不動産を売却して競売代金から残債に充当することが出来ます。
しかし、競売手続きは一般に時間や費用もかかり、
また売却価格もかなり低くなってしまうことがあります。
それを避けるため、債権者、債務者（住宅の所有者）、
保証人で話し合い、任意で自宅を売却して、
売却価格をなるべく高く維持し、残債にあてて、
少しでも債権の回収を多くしようとする手段が任意売却です。
この話し合いによって、売却価格が残債より
多いということ以外
ローンの残債が消えることはありませんが
債権者と債務者の話し合いで、
毎月の生活に無理のない範囲での支払いに落ち着きます。
ただし、債務者（売主）が非協力的で、
売却に長時間かかってしまうと、
金融機関は強制競売の手続きに入りますので、
そうならないように、売却には積極的に協力すべきです。
②住宅の隠れ欠陥は後々のトラブルの
元になるので隠さない
瑕疵担保責任は無過失責任（法定責任）ですので、
売主が知らなかったとしても免責はされません。
瑕疵とは、それによって契約の目的を
達成できないということです。
雨漏りや、シロアリ被害などによって
住宅の重要な部分が駄目になっていて、
住居として住めないという状態がこれです。
民法では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に
請求できると定められています。
ですが、この条件だと売主には、
突然、損害賠償が起きてしまうことが考えられます。
それを防ぐために、通常は契約で、
瑕疵担保責任を引渡した時から2～3カ月以内か、
瑕疵担保責任を問わないという事にするケースが多いです。
しかし、それでは買主が不安です。
そのため、「既存住宅個人間売買瑕疵保険」という
保険に加入する事によって、
お互いに安心して取引をすることが出来ます。
後は事前に瑕疵がある事を仲介業者に伝えておくことです。
瑕疵がある事を知っていて教えなかったら、
契約があっても瑕疵担保責任を問われます。
今は一定部分の瑕疵があった場合、
仲介業者が無償で補修してくれるサービスが
ある場合もありますので業者に
そのようなサービスがあるか聞いてみるのも良いでしょう。
なお、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。
それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、
契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は
損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。
最後に
不動産の売買は担当者の力量で
8割決まると言われています。
優秀な担当者であれば、多少条件の悪い物件でも
買い手を見つけることができるものです。
そのためなかなか不動産が売れないときには、
不動産会社を変えることも
検討することも大切になります。
しかし専任媒介契約を結んでいると、
3カ月は契約を解除することが
できないのでご注意ください。
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